La crisis de la vivienda en España

Según el Instituto Nacional de Estadística, el precio de la vivienda libre subió en España un 12,2% interanual en el segundo trimestre de 2026. En 2025 había subido un 12,7% de media, la mayor subida de la serie, y ya son cuarenta y nueve trimestres seguidos al alza. En noviembre de 2025 el precio medio de oferta superó por primera vez el máximo de la burbuja, 2.153 euros por metro cuadrado; en Barcelona los anuncios rozan los 5.500. En el otoño de 2026 la vivienda se convirtió en el primer asunto político del país. CC OO y UGT convocaron para el 11 de noviembre la primera huelga general conjunta desde 2012, y el Gobierno, ya con las elecciones convocadas, volvió a aprobar por decreto un paquete de medidas que el Congreso acababa de tumbar.

El alquiler aprieta todavía más. La mediana de las ofertas ronda los 15 euros por metro cuadrado al mes; un piso de un dormitorio se anuncia por unos 1.000 euros y una habitación en piso compartido, por más de 400. Según el Banco de España, los hogares encabezados por menores de treinta años pasaron del 32% al 57% del mercado de alquiler entre 2007 y 2023, y casi el 40% de los inquilinos dedican a la renta más del 40% de lo que ingresan. Con el salario mínimo en 1.221 euros brutos, un joven que vive solo en una gran ciudad gasta en alquiler la mitad de su sueldo o más, y se emancipa a una edad que en Europa es la excepción.

España es un país de propietarios por decisión política, no por carácter. En los años cincuenta el franquismo dejó de lado el alquiler protegido y apostó por la vivienda en propiedad, con leyes que premiaban la compra. La democracia heredó el modelo: la desgravación por compra de vivienda habitual duró hasta 2013. Hoy el 73% de los hogares vive en casa propia, pero la cifra oculta una brecha entre generaciones. Los mayores compraron cuando un piso costaba unos pocos años de sueldo; para los jóvenes, ese esfuerzo se ha doblado. El parque público es el 1,5% del total, una casa de cada sesenta y cinco, frente a cerca de un tercio en Países Bajos y un cuarto en Austria. El alquiler social suma unas 300.000 viviendas en todo el país.

Además, se construye poco. Se terminan unas cien mil viviendas al año, la mitad que antes de 2008, y cada año se forman más hogares que casas nuevas: los hogares son más pequeños y la población crece por la inmigración. Y compiten por esas casas tres demandas que hace veinte años apenas existían. Una es la del inversor, nacional o extranjero, que compra para alquilar o para esperar. Otra es el piso turístico, que llegó a superar las 340.000 plazas censadas por el INE y solo ha empezado a bajar con el registro único y las ordenanzas municipales. La tercera es el ahorro que va al ladrillo porque no encuentra nada más rentable. El Banco de España sostiene que la causa principal es la falta de oferta y que ni el turismo ni los fondos lo explican por separado. En la calle, cada cual tiene ya su culpable.

Los precios tampoco suben igual en todas partes. Un análisis de la Agencia Tributaria publicado en octubre de 2026, hecho con las ventas declaradas en el IRPF, muestra que tres de cada diez viviendas habituales vendidas en 2024 se vendieron con pérdidas. Entre las compradas de 2006 a 2009, en lo más alto de la burbuja, fueron casi el 55%, y en muchos pueblos del interior el precio no se ha recuperado nunca. La revalorización media fue del 28,6%, una media que junta dos mercados distintos. En la costa y en las grandes ciudades, un sueldo medio ya no llega para comprar; en la España que se vacía, la casa heredada vale menos de lo que costó (véase la crisis del campo español).

Los gobiernos han actuado por dos vías. La primera es la regulación. La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda creó las zonas de mercado tensionado y un índice estatal de precios de referencia, que Cataluña usa desde 2024 para topar las rentas. Los resultados se discuten: bajaron los precios anunciados, pero también los pisos en alquiler declarados. La segunda vía son los dos decretos de octubre de 2026. El primero, en vigor desde el 7 de octubre, impide hasta 2030 que los grandes tenedores y los fondos que compran carteras de hipotecas paguen por una vivienda menos del 70% de su valor de tasación, y suspende hasta esa fecha los desahucios de personas vulnerables sin alternativa de vivienda. Obliga a justificar el alquiler de temporada, que no podrá pasar de doce meses, y prohíbe que en las zonas tensionadas la suma de las habitaciones cueste más que el piso entero. Aplica un IVA del 10% a los pisos amueblados que se alquilan con servicios de hotel o por menos de treinta noches. Los inquilinos que ganan menos de 33.007 euros al año podrán deducirse en el IRPF el 10% del alquiler, y quien compre su primera vivienda podrá pedir un préstamo al 0% de hasta el 20% del precio, con un máximo de 50.000 euros. El segundo decreto, que entraría en vigor el 15 de noviembre, renueva los contratos de forma automática al cabo de cinco años, o siete si el casero es una empresa, y obliga al propietario que no renueve a pagar al menos doce mensualidades de indemnización. Los dos se aprobaron con las Cortes disueltas y dependen de que los convalide la Diputación Permanente.

El movimiento por la vivienda nació con la Plataforma de Afectados por la Hipoteca después de 2008 y creció con los sindicatos de inquilinos desde 2017. En 2026 consiguió una huelga general. La propuso el Sindicato de Inquilinas, pero en España solo un sindicato de trabajadores puede convocar una huelga, así que la convocaron CC OO y UGT, y la plantearon por salarios, jornada y precios, porque el derecho de huelga protege los conflictos laborales. La patronal y el PP la llamaron huelga política. El símbolo del movimiento fue Maricarmen Abascal, desahuciada a los 87 años de su piso de Madrid, que murió el 7 de octubre, el mismo día en que se anunció la fecha del paro. En Barcelona, los vecinos del Bloc Papallona, un edificio modernista cuyos pisos está convirtiendo en coliving una promotora neerlandesa, dejaron de pagar en una huelga de alquiler y piden al ayuntamiento que lo expropie. El apoyo es amplio: en las encuestas, ocho de cada diez españoles quieren que se intervenga el mercado «tanto como sea necesario».

Los economistas no se ponen de acuerdo sobre qué hacer. Unos se fijan en la oferta y avisan de que los topes y las prórrogas forzosas reducen los pisos en alquiler y empujan a los caseros al alquiler de temporada o al mercado negro; algunos estudios sobre Cataluña apuntan en esa dirección. Otros se fijan en la demanda y responden que un mercado con un 1,5% de vivienda pública no se corrige solo, y que ningún país europeo ha resuelto el problema sin construir vivienda pública a gran escala. En lo que casi todos coinciden es en que España gasta muy poco en vivienda y en que su parque social está muy por debajo de la media europea. Durante cuarenta años la vivienda se dejó al mercado y la propiedad hizo de hucha familiar, y quien llegó tarde a ese reparto es quien hoy no puede pagar un piso en la ciudad donde trabaja.

Alquiler – La huelga de alquileres – Gentrificación – Burbuja crediticia – Segregación residencial – Estado del bienestar – Exclusión social